Financiamento imobiliário compensa? Neste artigo vamos analisar algumas questões que você precisa considerar, caso esteja estudando o momento adequado de contratar ou não uma operação bancária como esta.
O cenário de juros básicos altos e inflação descontrolada perturbam o setor imobiliário, assim como toda a economia brasileira.
A taxa de juros Selic, definida pelo Banco Central do Brasil, subiu de 1,9% em março de 2021 para 13,65% ao ano em agosto de 2022, atingindo o maior patamar desde de 2017.
Em 2024 ainda temos taxas superiores a 10%, mostrando o quanto nosso cenário econômico torna dificil a contratação de financiamentos, principalmente de valores mais altos.
Este panorama traz o questionamento inevitável, para as famílias e investidores: Financiamento imobiliário compensa?
Opinião do presidente do Bradesco sobre a alta da Selic
Num financiamento de 20 ou 30 anos, como é o crédito imobiliário, pagar taxas de 10%, 11% ou até 12% é praticamente inviável.
Não se mantém de pé – afirmou Octávio Lazari Júnior, durante apresentação dos resultados do primeiro trimestre do Bradesco, que fechou com lucro líquido recorrente de R$ 6,821 bilhões, um aumento de 4,7% em relação ao mesmo período do ano passado.
A declaração foi noticiada pela Agência O Globo e reproduzida em vários canais de notícias econômicas.
Segundo o executivo em 2020 os empréstimos do crédito imobiliário no banco giravam entre R$ 2,5 bilhões a R$ 3 bilhões ao mês.
Em 2022 estavão girando em cerca de R$ 1,5 bilhão.
A Selic afeta as taxas do crédito imobiliário
O aumento da Selic afeta as taxas oferecidas no crédito imobiliário, mesmo que não seja de forma diretamente proporcional.
Veja como a evolução da taxa Selic afetou as taxas médias de financiamento imobiliário e de veículos de janeiro de 2021 a fevereiro de 2022:
| Mês | Taxa Selic | Imóveis | Veículos |
| Janeiro/21 | 2% | 7,0% | 20,2% |
| Março/21 | 2,75% | 6,9% | 20,6% |
| Maio/21 | 3,5% | 6,6% | 21,3% |
| Junho/21 | 4,25% | 6,7% | 21,6% |
| Agosto/21 | 5,25% | 7,0% | 22,7% |
| Setembro/21 | 6,25% | 7,2% | 23,9% |
| Outubro/21 | 7,75% | 7,5% | 24,8% |
| Dezembro/21 | 9,25% | 8,9% | 26,8% |
| Fevereiro/22 | 10,75% | 8,1% | 26,9% |
Segundo Alberto Ajzental, coordenador do curso de desenvolvimento de negócios imobiliários, da FGV, a cada variação de 2,3% na Selic há o aumento de 1 ponto percentual no CET (Custo Efetivo Total) no financiamento do imóvel.
De acordo com Ajzental “O crédito imobiliário é um volume muito grande de dinheiro num prazo muito longo, por isso uma pequena variação de juros é muito dinheiro.
Na pirâmide distribuição de renda, a variação de 1 ponto percentual tira 1 milhão de famílias que teriam a renda mínima mensal necessária para comprometer com aquela parcela”, conforme noticiado no site da INCOPREV, que trata de assuntos relativos aos interesses dos consumidores e previdência.
Um outro dado levantado no artigo da INCOPREV aborda o aumento da dívida em consequência do aumento dos juros.
Em cálculo feito para analisar os efeitos da elevação dos juros ao longo do financiamento, o diretor executivo da Associação Nacional de Executivos de Finanças (Anefac), Miguel José Ribeiro de Oliveira, verificou que em um contrato de R$ 300 mil, uma variação de 7% para 10% ao ano, elevaria a prestação inicial em R$ 697, uma alta de 27,5%.
A renda mínima necessária para ter o crédito aprovado saltaria de R$ 8.431,90 para R$ 10.751,90, uma diferença de R$ 2.320.
Além disso, o total do financiamento em 30 anos cresce de R$ 606.171,97 para R$ 731.799,70. Ou seja, o mutuário ao final do financiamento terá desembolsado R$ 125.627,73 a mais.
Em termos práticos, o aumento dos juros tira muitas famílias da condição de contratar um financiamento imobiliário, seja pelo aumento da renda mínima exigida ou pelo próprio aumento do valor a pagar nas parcelas e total de financiamento.
É importante salientar que a taxa Selic é um componente importante dos juros bancários, mas não é o único.
Basta lembrar que no período em que esta taxa esteve em 2%, nunca foi possível contratar juros bancários próximos deste valor, como mostra o levantamento da tabela acima.
Mas financiamento imobiliário compensa? Vale a pena?
É mais comum encontrar opiniões no sentido de que não vale a pena, já que um financiamento imobiliário é um empréstimo de longo prazo e que envolve um valor sempre alto para contratação.
Como consequência qualquer aumento de taxas implica em um custo sempre significativo.
O especialista em mercado imobiliário, professor de matemática financeira José Dutra Vieira Sobrinho, em artigo publicado pelo portal UOL, aborda os impactos destes aumentos e alerta pelo acréscimo de valor da dívida.
Porém ele levanta uma questão interessante para quem está analisando o momento adequado para contratar um financiamento imobiliário.
Dutra recomenda que se uma família tem condições de arcar com os valores dos pagamentos é recomendável sim, fechar o contrato neste momento.
Independente do fato se vai usar um financiamento para construir ou comprar um imóvel pronto.
Tal recomendação vem do fato de que mesmo haja expectativa de redução de juros em um futuro próximo, isto não é certo e se ocorrer pode se contar com a possibilidade de renegociação da dívida com as taxas menores, o que é perfeitamente possível após a lei que permite a portabilidade bancária.
Se existirem taxas menores é pouco provável que o banco vá perder um contrato para outro se o cliente solicitar o benefício.
Outra questão importante diz respeito ao aumento dos preços dos imóveis.
Os valores de casas e apartamentos não ficarão congelados até que os juros caiam, então é provável que o valor que não tenha gasto com juros pode ser gasto na compra de um imóvel mais caro no futuro próximo.
Até porque a inflação também vai afetar os preços destes produtos.
Morar de aluguel até que exista um panorama de juros mais amenos pode também não ser uma solução eficiente.
O cenário econômico afeta os preços dos aluguéis, assim postergar a contratação do financiamento pode afetar sua capacidade de poupança, uma vez que pagando valores de aluguel maiores vai reduzir suas possibilidades de economizar para melhorar a capacidade de compra de um imóvel.
Se concluir que o financiamento imobiliário tradicional não compensa, no seu caso, fique sempre atento aos programas habitacionais lançados pelo governo federal de tempos em tempos que flexibilizam regras, oferecem taxas de juros reduzidas, com recursos do FGTS e outras programas governamentais, além da possibilidade de subsidios.
Leia o artigo: Qual a melhor forma para financiar um imóvel.
Veja a análise deste tema no vídeo abaixo:
Engenheiro Civil e Técnico de Edificações, formado pela Universidade Católica de Goiás em 1996. Ao longo dos anos tive a oportunidade de trabalhar no planejamento, execução e controle de obras de construção civil residenciais, comerciais e institucionais, de pequeno a grande porte. No site Gerência de Obras compartilho informações e experiências adquiridas com quem pretende construir ou reformar.
