Formas de Contrato de Obras e Sua Influência na Construção

Saber as possíveis formas de contrato de obra é essencial para quem deseja executar uma construção, seja como proprietário ou como gerenciador, e esta é uma dúvida muito comum para os que se vêm obrigados a ocupar o posto de administrador de uma obra.

Dentre as formas de contratação mais comuns podemos destacar: empreitada por preço global, empreitada de serviços por preço unitário, administração de materiais e serviços ou administração de serviços.

Algumas obras podem usar, também, um misto destas modalidades.

O objetivo ao se escolher um ou outro destes modelos será sempre garantir a conclusão da obra, dentro do custo estimado ou orçado, com a devida qualidade.

Quais as vantagens e riscos (ou desvantagens) de cada forma de contratar, qual escolher?

Vamos falar um pouco de cada uma, lembrando que para adotar uma destas formas de contrato de obra, cada caso deverá ter sua análise levando em conta suas particularidades.

Obras por empreitada global

Nas obras por empreitada global tem se um projeto, um escopo de serviços definido e um orçamento aprovado, incluindo se todas as despesas com materiais, mão de obra, equipamentos, impostos, taxas e serviços necessários a conclusão da obra.

O essencial para que este modelo funcione a contento é exatamente o que mencionei como requisitos, afinal a ideia central é se fazer uma contratação com um preço definido, com todas as despesas inclusas, para que se chegue ao final da construção o contratante receba sua edificação plenamente funcional e o contratado sua remuneração pelo serviço concluído.

É uma modalidade ideal para obras novas, em que não existam dúvidas sobre o que será feito e nem possibilidade de imprevistos devido a condição local onde será feita a construção.

Por esta mesma razão esta contratação tem sua eficiência reduzida nos casos de reforma, onde possa haver imprevistos que obriguem novos acertos financeiros ao longo do contrato.

• Vantagens

Do ponto de vista do contratante é uma modalidade interessante, se levarmos em conta que o valor final, a ser investido, ficará definido, assim como o prazo de execução, garantindo a possibilidade de um planejamento financeiro;

Haverá a figura de uma única empresa a ser responsabilizada pela construção, independente do fato de ela ter terceirizado etapas da obra, se o fizer.

Exigir alguma correção posterior será mais simples do que ter de recorrer a vários prestadores de serviço, caso de uma obra que tenha seus serviços divididos;

Contratar a obra em um único pacote pode fazer com que os proponentes de maior porte utilizem margem de lucro menor, já que o valor total será mais atraente do que em uma obra fracionada.

• Riscos

Se o projeto não estiver bem definido há o risco de haver necessidade de aditivos (aumento de custos) para se adequar alguma falha;

Se o contratante desejar alterar algo no projeto haverá uma nova negociação, nem sempre com a mesma base de preços da contratação inicial;

Nos casos em que ocorre um problema que ocasione a rescisão de contrato o acerto será sempre mais complicado (definir o que é devido nestes casos nem sempre se resolve medindo a obra).

Obras por empreitada parcial ou preço unitário

Nesta modalidade a obra é dividida em serviços menores e mais de uma empresa é contratada para conclusão do projeto.

Pode haver a contratação, também, apenas da mão-de-obra, com os materiais sendo comprados diretamente pelo contratante, ou contratações de serviços por especialidade de empresas (fundações, obra civil, instalações, acabamentos), que podem ficar responsáveis, também, pela aquisição dos materiais.

Dentre as Formas de contrato de obras esta é uma modalidade típica das subcontratações que construtoras maiores fazem, nas terceirizações.

Para um empreendedor que não seja construtor este modelo implica na necessidade de uma estrutura de gerenciamento e fiscalização bem maior que no caso da empreitada global.

• Vantagens

Como haverá contratação de pacotes de serviços menores, o número de empresas concorrentes é normalmente maior, embora sejam de menor porte, possibilitando redução de preços devido a concorrência;

O contratante pode organizar a obra em etapas e seguir um cronograma mais lento de execução, para atender um fluxo de recursos que não tenha todas as entradas definidas;

Existe maior facilidade para realizar alterações no projeto ou escopo, principalmente quando a contratação se dá por preços unitários, pois neste caso as variações de quantidades podem ser facilmente mensuradas.

• Riscos

O trabalho de controle será consideravelmente maior, ainda mais nos casos em que o proprietário decide comprar os materiais;

A sobreposição de serviços ou continuidade de etapas contratadas com empresas diferentes pode gerar dificuldades para definir responsabilidades;

Empresas menores carregam riscos maiores de não cumprir um contrato por dificuldades financeiras ou operacionais.

Obras por administração de serviços ou mão-de-obra

Nas obras por administração uma empresa é contratada para executar a construção sendo remunerada por uma taxa (%) sobre os custos necessários a execução do projeto.

Pode ser uma taxa incidente sobre todos os itens componentes da obra (materiais, mão de obra, serviços, equipamentos) ou somente sobre a mão de obra, ou ainda em um pacote de insumos acertado entre contratante e construtor.

A mão-de-obra empregada pode ser toda vinculada à construtora e o contratante faz o ressarcimento dos custos (salários e encargos), aplicando se a taxa de administração sobre esta despesa, ficando toda gestão de pessoal a cargo da empresa contratada, assim como o risco de eventuais demandas trabalhistas.

Ou a mão de obra fica vinculada ao contratante e este paga a taxa somente sobre os valores de salário, economizando sobre a taxa que incidiria sobre os encargos, mas trazendo pra si o risco das demandas trabalhistas.

Nesta modalidade o contratante torna-se “sócio” do construtor na medida em que passa a dividir responsabilidades efetivas na construção (pagamento de materiais, gestão de folha de pagamentos) com a possibilidade de se beneficiar da redução dos custos.

É uma modalidade bem aberta, cabendo vários acertos diferentes, dependendo da experiência anterior da construtora na modalidade e da disposição maior ou menor do contratante de assumir tarefas dentro do escopo administrativo da obra, quando enxerga oportunidades de ganho ao seu favor e tenha estrutura para assumir estes afazeres.

• Vantagens

O contratante pode definir que nível de responsabilidade quer ter no processo ao contratar um pacote totalmente administrado por uma construtora e ficando somente com a fiscalização do andamento da obra e relatórios de despesa ou participando muito com a possibilidade de redução de custos;

Se o projeto pode sofrer alterações significativas esta modalidade torna-se interessante porque a taxa que incidirá sobre os custos estará definida para qualquer evento que se fizer necessário;

Para as reformas em que pode haver variação significativa de quantidades, por desconhecimento das condições de alguma edificação, esta modalidade também pode ser interessante.

• Riscos

O nível de controle precisa ser muito efetivo para que um construtor mal intencionado permita custos fora do mercado para aumentar seu ganho com a taxa de administração;

A contratação de empresas sem a devida experiência pode resultar em grave prejuízo ao custo de obra se a gestão dos serviços não for bem executada (morosidade, retrabalho, desperdício, descontinuidade, cotações insuficientes), tornando o eventual ganho em perda significativa;

É preciso ter um contrato que defina bem a responsabilidade do construtor para eventuais problemas pós-obra, já que muitas vezes as contratações de serviços especializados podem ser feitas diretamente com o proprietário da obra, quando se busca eliminar a bi tributação, e consequentemente redução de custos.

Isto pode dar espaço para que algum construtor tente se eximir de responsabilidade, alegando que o contrato não foi feito com ele;

A remuneração do construtor é por taxa de administração, mas ele será o principal responsável para que a obra atinja o custo projetado, então não se pode admitir que uma obra se inicie sem um orçamento em que este construtor assuma ser o necessário e suficiente a execução da obra.

É este documento que vai garantir o acompanhamento eficaz do custo.

Concluindo

As modalidades de formatos para contratos de obras são diversas, mas em qualquer uma, especialmente nestas que tratamos aqui, por serem as mais usuais, serão parte de um empreendimento bem sucedido.

Outros fatores como o gerenciamento da obra, com controle de escopo, custos e cronograma, assim como a boa definição do projeto serão essenciais para o sucesso de qualquer empreitada.

É preciso haver profissionais qualificados para garantir o bom desempenho do projeto, do inicio ao fim do processo.

O que é uma obra por empreitada?

É um modelo de contrato de obras. Nas obras por empreitada global tem se um projeto, um escopo de serviços definido e um orçamento aprovado, incluindo se todas as despesas com materiais, mão de obra, equipamentos, impostos, taxas e serviços necessários a conclusão da obra.

Como funciona a obra por administração?

Nas obras por administração uma empresa é contratada para executar a construção sendo remunerada por uma taxa (%) sobre os custos necessários a execução do projeto. Pode ser uma taxa incidente sobre todos os itens componentes da obra (materiais, mão de obra, serviços, equipamentos) ou somente sobre a mão de obra, ou ainda em um pacote de insumos acertado entre contratante e construtor.

Qual a diferença entre um contrato de empreitada é um contrato por administração?

Em um contrato de empreita o valor do serviço é definido, ficando o contratado com a obrigação de entregar o objeto pelo preço contratado, conforme especificações. No contrato de administração fica definida uma taxa percentual pela qual o contratado fará a administração da obra. Em ambos os casos o contrato pode incluir materiais e mão de obra ou somente a mão de obra necessária para execução dos serviços.