Orçamento de obras exato é possível?

Sempre que nos deparamos com a questão dos custos de obra surge uma dúvida comum: será que orçamento de obras exato é possível?

Desta questão surgem perguntas imediatas:

– qual a margem de erro deste orçamento?

– da pra fazer a obra com este valor?

– será que não está muito caro?

Vamos analisar algumas questões conceituais sobre orçamentos de obra e tentar dar uma resposta satisfatória a estas indagações.

O que é um orçamento de obras?

Orçamento de obras é a determinação dos gastos necessários para execução de um determinado projeto, contemplando as despesas diretas e indiretas para conclusão da mesma.

Nesta conceituação é importante destacar que estamos nos referindo a execução da obra (construção) propriamente dita, contemplando todos os custos, mesmo aqueles anteriores a implantação e serviços de canteiro, como projetos e regularizações, e posteriores como regularizações e licenças.

É importante salientar que alguns empreendimentos para serem entregues aos contratantes da obra podem exigir a inclusão de equipamentos que não são típicos de construção, como mobiliários, decoração, entre outros.

Com esta classificação começaremos a nos preparar para responder a questão: orçamento exato de obras é possível?

Tipos de orçamento de obras

Podemos assumir que existem três tipos básicos de orçamentos, ou classificações, que são:

– Orçamento estimativo;

– Orçamento preliminar;

– Orçamento detalhado ou analítico.

Orçamento estimativo

Neste tipo de orçamento parte-se de uma referência, ou índice, que é multiplicado pela área de construção, determinando-se de forma “estimativa” o valor da obra.

Podem ser utilizados índices baseados em obras anteriores, no caso de construtores que disponham do histórico de seus projetos já executados.

Existem também índices produzidos por empresas privadas e públicas publicados em revistas e sites especializados, dentro das regiões de desenvolvimento dos empreendimentos.

É obviamente uma aproximação, que em alguns casos pode ser maior e em outros menor.

Esta proximidade vai depender da similaridade de características da obra que gerou o índice com o da obra a ser orçada.

Um dos índices mais conhecidos do mercado é o Custo Unitário Básico da Construção (CUB), que é o resultado de uma pesquisa mensal de preços feito pelos Sindicatos da Construção (Sinduscon) de cada estado, considerando um projeto padrão definido.

É uma obrigação destes sindicatos, definido pela lei federal 4.591/64, seguindo metodologia definida pela ABNT através da NBR 12.721/2006.

O CUB é um índice bem interessante, ele é dividido por tipo de construção (residencial, comercial, galpão industrial), número de pavimentos (1, 4, 8, 12, 16), número de quartos (2 ou 3) e ainda o padrão de construção (baixo, normal ou alto).

O CUB não contempla alguns custos necessários, por considerá-los muito específicos, e, portanto, particular de algumas obras, como projetos, fundações, elevadores, ar condicionado, impostos, entre outros.

Veja o CUB de todos os estados brasileiros, clicando aqui e acessando o site CUB/m2, mantido pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC).

Orçamento preliminar

No orçamento preliminar já existem alguns projetos prontos, como o de arquitetura, e eventualmente outros em nível de anteprojeto, o que permite estimar a quantidade de vários pacotes de serviços.

Com isto vários itens já podem ser orçados, com aproximação bem maior que na fase de orçamentos estimativos e em alguns casos já de forma definitiva.

O orçamento preliminar permite refinar as definições sobre os tipos de materiais e serviços a serem utilizados na construção.

Pode se verificar o impacto que um determinado tipo de acabamento causará no custo final do empreendimento.

Por exemplo: a adoção de um revestimento de granito ao invés de um piso cerâmico.

Outra serventia do orçamento preliminar é o controle do escopo de itens da obra com a disponibilidade financeira do empreendimento.

Neste tipo de orçamento teremos muitas vezes serviços com quantidades definitivas e preços de mercado, outros com quantidades estimadas e preços de mercado e, ainda, outros serviços estimados nos moldes do orçamento estimativo.

Será um orçamento com precisão muito superior ao estimativo, porém não poderá ser adotado como valor real da construção, para uma eventual contratação, por exemplo.

Orçamento detalhado ou analítico

No orçamento detalhado ou analítico todas as definições sobre a execução da obra já deverão estar concluídas.

Aqui a questão orçamento de obras exato é possível? ganha sua resposta definitiva.

Para este tipo de orçamento os projetos já deverão estar em fase executiva, completamente detalhados, com memoriais e especificações também concluídos.

Com isto todas as quantidades de serviços já poderão ser calculadas e seus preços cotados.

O orçamento detalhado deverá ser elaborado e apresentado de forma analítica.

Isto significa que os custos deverão ser compostos considerando todos os insumos para sua execução, como materiais, mão-de-obra e seus encargos, equipamentos e os custos indiretos.

A forma usual de se apresentar o custo de um serviço de obra é através das composições unitárias de preços.

Estas composições apresentam os insumos necessários à execução de uma unidade do serviço em questão (Exemplo: 1m2 de alvenaria; 1m3 de concreto; 1m de rodapé cerâmico; 1un de porta de banheiro).

As quantidades dos insumos presentes na composição de serviços são definidas como coeficientes ou índices, podendo ser de material, mão-de-obra ou equipamento (Exemplo: 1h de pedreiro para assentamento de 1m2 alvenaria; 0,03m3 de areia para 1m2 de reboco).

O orçamento detalhado conterá e apresentará:

– todos os serviços com suas quantidades e preços unitários, configurando o custo direto da obra;

– todos os custos necessários ao desenvolvimento da construção, ainda que não presentes nela durante a execução, ou que fique nela incorporado, configurando os custos indiretos (fretes, impostos, tributos, encargos, projetos, licenças);

– todos os custos necessários à operacionalização da construção, como remuneração de construtora, administração local da obra, serviços de consultoria, fiscalização, gerenciamento. Estes custos também se encaixam como indiretos.

É importante observar que as composições de preços podem utilizar coeficientes da própria construtora, quando esta mantém um controle que lhe permite fazer isto.

Nos casos em que o construtor não tem coeficientes próprios pode se utilizar coeficientes de mercado como os da tabela TCPO, da editora PINE, ou de órgãos governamentais, com AGETOP/GO, SINAPI, DER/SP, DENIT, entre outros.

 

 

Agora sim, podemos voltar a nossa questão inicial.

Orçamento de obras exato é possível?

Como vimos anteriormente existem várias formas de realizar um orçamento de obra e cada uma delas pode levar a um nível de certeza maior ou menor quanto ao custo calculado.

Mas, orçamento de obras exato é possível?

Sim. Somente no orçamento detalhado ou analítico podemos assumir que seja possível atingir o orçamento exato, porque neste modelo todas as definições do projeto já serão conhecidas.

Aqui vale algumas observações importantes:

– Quando se elabora um orçamento detalhado com base em composições que não sejam do construtor, acabamos por assumir um risco quanto ao custo que é a possibilidade deste construtor não conseguir reproduzir no canteiro o desempenho definido nos índices da composição.

– Quando a composição de serviços leva em consideração o desempenho da construtora o orçamento torna-se uma peça bem realista;

– Normalmente os índices de composição da TCPO e dos órgãos públicos são conservadores, considerando produtividade dentro da realidade, mas de forma segura, com boas possibilidades de serem otimizadas;

– Na contratação de serviços de obras orçadas com base nestas composições é bastante comum obter-se preços inferiores aos mesmos;

– É preciso atenção quando se reduz estes coeficientes, pois é preciso ter base de vários projetos, para garantir estas alterações. Veja aqui o artigo sobre desvios nos custos de obra;

– Com a sequência de obras, feitas por uma mesma empresa ou equipe, é possível observar as possíveis variações decorrentes de fatores diversos, só possíveis de serem observados depois de reproduzidos em um número razoável de vezes.

O orçamento detalhado é ferramenta para gerar o controle físico e financeiro das obras.

Com ele é possível dimensionar equipes, programar compras, planejar o cronograma, controlar o fluxo de entrada e saída de recursos financeiros.

Conclusão

É possível estimar o custo de uma obra de diversas formas, segundo o nível de informações disponíveis no momento.

Porém para responder a questão: orçamento de obras exato é possível? Podemos afirmar com segurança que sim, porém com as informações corretas.

O orçamento exato será obtido com o projeto completamente definido, todos os materiais, serviços e equipamentos especificados.

A forma de contratação e execução da obra, também, serão fatores fundamentais na definição dos custos de obra, o que deverá já ser contemplado nos custos indiretos.

Assim, com todos os elementos componentes da obra definidos pode se calcular o custo da obra, gerando o orçamento detalhado ou analítico, com quantidades definidas no nível das composições unitárias de serviços.

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