O déficit habitacional brasileiro é sempre um tema de muita discussão e polêmica, com muitos estudos que apontam caminhos, porém um problema persistente na nossa história.
O censo de 2022 revelou um número intrigante: 11,4 milhões de casas e apartamentos no Brasil estão vazios.
Este número é muito superior ao déficit habitacional informado em pesquisas da
Fundação João Pinheiro, que em 2019 apontava 5,9 milhões de pessoas nesta condição.
Quando analisamos o custo de uma casa de 3 quartos com 125m2, falamos sobre esta questão do déficit habitacional.
Em análise simplista poderíamos dizer estes números podem indicar que resolver o problema do déficit habitacional pode não ser tão difícil assim.
Bastaria alocar as “pessoas sem casas, nas casas sem pessoas”.
Apesar do trocadilho otimista, o número precisa ser melhor entendido, e vamos tentar fazer isto agora.
Como o IBGE define um imóvel como vazio
Para o imóvel ser considerado vazio, o IBGE precisa de uma informação segura para transformar o número em um dado do censo.
O pesquisador destacado vai ao imóvel e encontra uma placa de vende-se ou aluga-se, esta informação será usada para caracterizar um imóvel vago ou vazio.
Também existem os casos de prédios e casas abandonados, que são comuns em grandes centros.
Com o trabalho do Censo 2022, ficou demonstrado que a quantidade de imóveis vazios aumentou em relação ao censo anterior, de 2010.
Naquele ano a cada 100 imóveis no Brasil, 9 foram identificados como vagos.
Já em 2022, foram encontrados 13 imóveis vagos, para cada 100 existentes.
Existem várias teorias e explicações para este aumento, principalmente os efeitos da pandemia, resultado da Covid 19.
A maior quantidade de imóveis vazios está na nossa maior metrópole, São Paulo, lá, no estado, foram identificados 2 milhões de casas e apartamentos vazios.
A capital paulista, também é o município com mais moradias vazias, com cerca de 588.000 imóveis vazios.
O percentual de imóveis vagos em relação ao total, no estado de São Paulo, representou 12%.
A maior representatividade está no estado de Rondônia, com 16%.
No plano municipal, a cidade com maior índice percentual é São João do Jaguaribe, no estado do Ceará, com 29%.
Mas esta cidade tem provavelmente outra explicação para este percentual tão expressivo. São João do Jaguaribe é uma das cidades brasileiras que diminuíram de tamanho, em relação ao censo de 2010.
A redução de população foi de 7.900 para 5.855 habitantes, de 2010 para 2022.
Quanto é o déficit habitacional no Brasil?
O déficit habitacional no Brasil é calculado pela Fundação João Pinheiro, uma instituição do governo de Minas Gerais que possui parceria com o governo federal, para estudo e pesquisa.
Em 2019 o déficit foi calculado em 5,8 milhões de unidades.
É importante entender que este número não leva em conta apenas as pessoas que não têm onde morar, mas também aquelas que vivem em locais classificados como inadequados ou que comprometem mais de 30% de sua renda com o pagamento de aluguel.
A pesquisa levanta, também, dados de habitações que apresentam algum tipo de inadequação e que não são computadas no número do déficit.
Assim, 24,8 milhões de moradias foram classificadas com algum tipo de inadequação para habitação.
Sem nenhuma análise de contexto, de forma isolada, poderia se dizer que o número de casas vazias é o dobro do déficit habitacional.
As casas vazias no Brasil podem solucionar o problema do déficit habitacional?
Agora voltamos a nossa questão inicial simplista, seria possível alocar as “pessoas sem casas, nas casas sem pessoas”?
Infelizmente não é tão simples assim.
A questão envolve o interesse daqueles que possuem condições e investem no mercado de aluguéis, passa por questões altamente burocráticas dos imóveis públicos ou que estejam na posse dos mesmos, além de edificações já condenadas por questões estruturais.
Primeiro é preciso entender que existir imóveis vazios não é, necessariamente, um problema.
O mercado imobiliário só é viável quando existe disponibilidade de imóveis para venda e locação, para que exista competividade e que os preços fiquem sob algum controle.
Os imóveis vazios nesta condição são classificados como “taxa de vacância natural”.
Esta taxa, dita saudável para o mercado, não é fácil de se definir, mas estudiosos dizem que este número é na casa de 4,5% a 6,5%.
Mesmo que existam casos de especulação imobiliária dentro destes percentuais, é uma parcela de atividade econômica do país, não há como ser eliminada.
Segundo, muitos imóveis já não são possíveis de serem utilizados, sua reforma ou adequação tem valor que torna a obra inviável.
Ainda existem aqueles que já foram condenados por questões estruturais, ainda que existam moradores, como foi noticiado no desabamento de prédio no bairro Janga, na cidade de Paulista, da grande Recife/PE, em julho de 2023.
Terceiro, imóveis públicos ou na posse do estado.
Existem muitos imóveis públicos, prédios que serviam as instituições e foram trocados por serem considerados inadequados por questões funcionais, e agora são subutilizados ou estão vazios.
Há ainda aqueles tomados de pessoas por dividas com o poder público ou ações judiciais.
Efetuar um processo que permita a doação destes espaços a população é extremamente burocrático e demandaria força de vontade e perseverança de vários governos, muito difícil de acontecer.
Por fim, o que podemos concluir sobre o déficit habitacional?
Quando são retirados estes tipos de imóveis, o percentual de 12% certamente será muito menor, por certo não será zero, mas pode ser muito baixo para considerar que vá resolver o problema habitacional brasileiro.
Um artigo do arquiteto Nabil Bonduki, cita estudos do Ipea, para dizer que os imóveis vazios estão na sua maioria em locais onde não há déficit habitacional. Bonduki é mestre e doutor pela FAU USP, ocupou diversos cargos públicos na cidade de São Paulo, entre eles o de superindente de habitação popular e relator do plano diretor, além de vereador por dois mandatos.
A questão realmente merece a atenção de entidades e responsáveis pelo poder público, além de organizações não governamentais que possuam influência sobres estas entidades para que sejam feitas análises permanentes das opções.
Se lembramos que estes imóveis estão na maioria em centros urbanos, destinar os espaços para moradia não resolve simplesmente a questão de habitacional, reduz também a necessidade de investimento público em infraestrutura.
Otimiza o uso de serviços públicos já existentes, como água tratada, esgoto sanitário e pluvial, energia elétrica, vias pavimentadas, escolas e hospitais.
Todos estes serviços já existentes nos grandes centros e que são difíceis de levar, pelo alto custo, para áreas de periferia, onde são implantados os novos bairros e conjuntos habitacionais.
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