Decidir se vai comprar pronto ou construir uma casa pode fazer a diferença ao viabilizar seu sonho da casa própria.
O investimento necessário para adquirir um imóvel é sempre um valor substancial, quase sempre acima das possibilidades de uma família.
Por isto utilizar financiamento acaba sendo uma alternativa quase que obrigatória.
E ao utilizar financiamento bancário deve se sempre tentar reduzir o valor contratado no financiamento, reduzindo, também, os valores pagos na forma de juros.
Neste contexto avaliar se vai comprar uma casa pronta ou se vai construir faz todo o sentido.
Estima-se que é possível reduzir o valor final em até 30%, quando se faz a opção de construir, mesmo tendo em vista toda a dificuldade que o processo pode acrescentar.
Vamos analisar alguns números e verificar se é possível, realmente, obter uma economia próxima deste percentual.
Comprar pronto ou construir: Pesquisando preço de casas novas à venda
Fiz uma pesquisa de preços de casas novas à venda, com áreas de construção próximas de 100m2 e com 3 quartos na planta.
Os imóveis estão localizados em bairros da grande Goiânia, com anúncios publicados em portais de venda com OLX, ZAP Imóveis e Viva Real.
Selecionei 3 casas, sendo duas com área de 105m2 e uma com área de 118m2.
Uma casa de 105m2 está à venda por R$ 360.000,00 e a outra por R$ 380.000,00.
A casa de 118m2 está sendo oferecida por R$ 360.000,00.
Embora as casas não estejam no mesmo bairro, o que poderia tornar a comparação mais “justa”, o padrão de acabamento é bem próximo.
A casa que está sendo vendida por 380 mil tem como grande diferencial ser única no lote, as outras são do tipo “geminadas”.
Pesquisando preços de lotes nos bairros onde estão as casas encontramos lotes de 200m2 pelo valor de R$ 75.000,00 no local da casa mais cara, sozinha no lote. No mesmo bairro lotes de 330m2 são vendidos por R$ 130.000,00.
Na região das casas “geminadas” os lotes de 360m2 são vendidos por R$ 90.000,00.
Se descontarmos os valores dos lotes, sem aplicar nenhuma taxa que possa representar lucro ou corretagem, teremos que a casa de 380 mil ficaria com valor de 305 mil reais.
As casas geminadas, descontando apenas a metade do valor do lote, pois em um lote se constroem duas casas, ficariam por 315 mil reais.
Custo de construção de uma casa com 100m2 e 3 quartos
Para mantermos o comparativo com números o mais próximo possível, vamos calcular o custo da construção utilizando a área de 105m2, mesmo valor de área construída em duas das casas.
Assim a análise comprar pronto ou construir ficará mais precisa.
Temos aqui em nosso site a apresentação de um orçamento detalhado no artigo quanto custa construir uma casa de 3 quartos com 125,25m2, em que concluímos que o valor do custo por m2 do CUB, para padrão baixo, seria suficiente para executar o projeto.
Como as casas que analisamos possuem muitos elementos de padrão normal ou alto, como bancadas de granito nas cozinhas, pé direito duplo, revestimentos com porcelanato, vamos usar o valor do CUB de padrão normal.
Em outubro de 2023 o CUB de padrão normal para a cidade de Goiânia é de R$ 2.234,91.
Então para nossa construção de 105m2 teremos um custo total de R$ 234.665,55 (235 mil reais).
Para construir uma única casa será necessário a aquisição de um lote inteiro, não há como usar o recurso de meio lote, como das casas geminadas.
Com isto o ideal é partir para opções onde o preço do lote é menor, mesmo que sua área seja menor, também, como foi feito na casa de 380 mil, conforme falei no item anterior.
Somando o valor do lote de 200m2 ao custo que levantamos, teremos: 75 mil + R$ 234.665,55, que é igual a R$ 309.665,55.
Este valor vamos arredondar para 310 mil reais.
Comparando o custo de construção com valor das casas à venda
O valor que calculamos para compra do lote mais a construção, de 310 mil reais, é 50 mil reais menor que o preço das casas à venda, que têm preço de 360 mil reais.
Isto para a opção das casas geminadas.
Este valor de 50 mil representa uma redução de 13,9% em relação ao preço de venda.
Já para a casa sozinha no lote a diferença aumenta para 70 mil, representando 18,4% de redução em relação ao preço total de 380 mil reais.
Não é 30% conforme mencionamos no início deste artigo, porém é quase 20%, valor mínimo exigido como contrapartida de financiamentos, mesmo em programas como o Minha Casa Minha Vida.
Uma redução desta ordem pode tornar viável um projeto que não poderia ser executado.
Você ainda tem a possibilidade de construir uma casa com padrão de construção baixo, onde o custo por metro quadrado é 16,8% que o padrão normal (ou médio).
O custo por m2 no padrão normal é R$ 2.234,91 e no padrão baixo R$ 1.859,96.
O valor da casa de 105m2 passaria a ser R$ 195.295,80 (196 mil reais).
Com um bom projeto de arquitetura pode-se criar soluções que valorizem seu projeto, mesmo utilizando um padrão de construção mais baixo.
Alguns itens podem receber mais recursos, como pisos e revestimentos mais resistentes, bancadas para pia e lavatórios, tintas de melhor qualidade e detalhes decorativos que podem fazer a diferença no visual da sua casa, como uma fachada bem trabalhada.
Pode ser que você gaste um pouco mais de 196 mil, mas terá custo menor que os 235 mil necessários para construir com o padrão médio, e mesmo assim alcançando um projeto totalmente personalizado.
Com esta estratégia sua casa pode custar quase 25% menos do que os imóveis que utilizamos de exemplo.
Mantendo o custo de 196 mil reais, somado ao valor do lote de 75 mil reais, chegamos a 271 mil reais.
Este valor é 89 mil reais menor que 360 mil, ou 24,7%.
Se você tinha a curiosidade de saber qual a melhor opção, em relação a custo, entre comprar pronto ou construir, podemos afirmar que sim, construir é mais barato, porém se a diferença é significativa a ponto de assumir a responsabilidade, depende de você.
A medida que utilizar itens mais caros na sua construção esta diferença vai reduzindo, mas você pode ver que com uma boa administração das opções, terá espaço para redução de custo bastante significativa.
Se você estiver lendo este artigo muito depois de sua publicação, veja quanto o CUB teve de aumento e aplique este percentual aos valores aqui apresentados para atualizar a conta na data de leitura.
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