Porque os orçamentos de obras furam e porque é tão comum a necessidade de rever os preços de uma obra?
Se você já construiu ou participou de alguma negociação de preço de obra, ou principalmente de renegociações de preços, pode ter ficado com uma pulga atrás da orelha sobre as explicações dadas por quem pede o reajuste.
Elaborar o orçamento de uma obra não é tarefa simples, mesmo que alguns digam o contrário e requer, além de conhecimento dos processos de construção, uma boa capacidade de leitura dos projetos por parte do orçamentista.
E aí já podemos destacar o primeiro ponto, essencial para um bom orçamento, que é a existência de um bom projeto que definirá a sua construção.
Quando digo bom projeto quero destacar não somente a qualidade da arquitetura que vai garantir beleza e bom uso da edificação, mas também a compatibilização entre todos os projetos necessários a obra.
Existem quatro pontos que destaco como maiores vilões para que um orçamento de obra seja realmente exequível, sendo o quarto deles o maior de todos:
1 – projeto bem resolvido;
2 – especificações de materiais e serviços na fase de projeto, que sejam os utilizados na etapa de obra;
3 – gerenciamento eficiente da obra;
4 – produtividade da mão de obra orçada, compatível com as equipes que irão executar a construção.
Vamos falar um pouquinho de cada item.
1 – Projeto bem resolvido
Se você não tem um projeto bem resolvido vai ter que empregar muito esforço para que uma construção dê certo.
E mesmo assim, provavelmente, terá muitos custos que não precisaria ter, com retrabalhos, alterações que travam a sequência executiva da obra, desgaste mental dos envolvidos ao tentar encontrar soluções paliativas para itens não pensados, entre outros problemas.
Existe um projeto chamado de projeto legal, ou projeto de prefeitura, que normalmente é o primeiro projeto a ser elaborado em uma construção.
Talvez você conheça como projeto básico.
Este projeto define o corpo da construção, os recuos e área construída atendendo as exigências da prefeitura, além de definir os ambientes que foram solicitados pelos cliente ao arquiteto.
É o projeto legal que norteia a elaboração de todos os outros.
O grande erro é tentar executar a obra com apenas este projeto, sem elaborar os projetos de detalhamento da arquitetura, ou o projeto executivo.
Este projeto executivo, contempla em detalhes cada item que será executado, dando condições ao construtor de executar a obra como foi pensado, sem ter que pedir explicações aos projetistas cada vez que começarem um serviço novo na obra.
O projeto executivo deverá detalhar pisos, forros, bancadas, esquadrias, definir pontos elétricos e hidráulicos.
Porque os orçamentos de obras furam? Por falta de projeto detalhado, também.
Ele deve estar compatibilizado com os demais projetos de estrutura, fundações, instalações elétricas, instalações hidrossanitárias e outros projetos que façam parte da obra a ser executada.
Não somente o projeto de arquitetura precisa de projeto executivo, ou detalhado, mas também os projetos complementares (elétrico, estrutural, hidráulico, fundações) precisam estar em nível executivo.
2 – Especificações de materiais e serviços na fase de projeto
Quando se pergunta porque os orçamentos de obras furam, acredito que muitas pessoas arriscaram dizer que foi por conta de alterações nas especificações de materiais e serviços da construção.
O mais curioso é que você pode se surpreender com a quantidade de obras que começam sem que as especificações de materiais e serviços estejam feitas.
Então como garantir um orçamento de obra se as informações básicas não estão definidas?
É incrível mas é o que acontece.
Estima-se que vai usar um piso de R$50,00 e depois faz a opção por outro de R$100,00 que precisa de mais serviços acessórios e quando a conta chega, com vários itens tendo passado pelo mesmo critério, “vem a grande surpresa”.
Estas especificações devem acontecer em sintonia com a elaboração do projeto executivo, gerando um memorial descritivo, além dos itens estarem anotados nos projetos, nos devidos locais de aplicação.
3 – Gerenciamento eficiente de obra
A estrutura de gerenciamento de uma obra deve ser proporcional ao seu tamanho.
Obras de grande porte ou complexidade demandarão uma estrutura muito maior que uma obra de pequeno porte.
Porém as características deste gerenciamento deverão ser definidas antes de começar a obra e seu custo ser lançado no orçamento.
O proprietário irá gerenciar a obra com apoio de um mestre e terá apenas visitas semanais de um engenheiro?
Será contratada uma construtora?
Será utilizado um corpo técnico de engenheiro, mestre, encarregados, pessoal administrativo em tempo integral, especificamente para a obra a ser executada?
Além do custo que deverá constar no orçamento, deve se destacar que quanto melhor a estrutura de gerenciamento da obra, mais controle vai se obter sobre os serviços a serem executados, e consequentemente mais condições de ter o custo dentro do esperado.
Porque os orçamentos de obras furam? Sim, por falta de gerenciamento eficiente, também.
Mas é preciso que a estrutura de gerenciamento seja compatível com a obra, para que o custo deste gerenciamento não seja um peso no resultado final.
4 – Produtividade da mão de obra orçada
Porque os orçamentos de obras furam? Eu te digo que na maioria dos casos a razão está aqui.
A produtividade considerada na hora de fazer um orçamento.
Uma boa definição de produtividade pode ser retirada do livro TCPO da editora PINI, na sua 13ª. Edição, que a define como sendo a “eficiência em transformar recursos em produtos”.
São utilizados preços por metro quadrado de construção, preços de tabelas vindas das mais variadas fontes para definir preço de serviços e muitos não se perguntam se a equipe de obra terá produtividade similar a que foi considerada.
Os valores começam a não se encaixar nas previsões e muitos ficam desorientados sem saber porque o valor orçado não cobre o gasto da obra.
Existem vários processo para se fazer um orçamento de obra.
Um dos mais comuns é utilizar as composições de preços unitários para os serviços.
Assim, a composição diz que para fazer uma dada unidade de serviços, por exemplo 1 m3 de concreto, serão necessários uma quantidade de “x” de areia, cimento, brita, horas de betoneira, horas de servente e horas de pedreiro.
Acontece que estes valores foram definidos com base em produtividade médias de diversas obras e a variação entre o menor valor e o maior valor, nem sempre são desprezíveis.
Na verdade a variação quase sempre é bem expressiva.
Estas varações estão relacionadas a uma série de fatores, tanto dos materiais quanto da mão de obra.
Podem ser por condições de trabalho mais ou menos favoráveis, tecnologia empregada, capacidade e experiência dos profissionais envolvidos, equipamentos disponíveis, até mesmo a satisfação com o trabalho desempenhado, por razões diversas.
O certo é que 1 metro quadrado de alvenaria pode custar “x” em uma obra e “2x” em outra e isto pode acontecer com os vários serviços que compõem uma construção, e sabemos que os serviços de uma são muitos.
Outra forma bastante utilizada para se estabelecer o custo de uma obra é adotar um preço por metro quadrado de construção, baseado em informações de mercado, e usar este número para calcular o valor da obra a ser feita.
Uma estratégia deste tipo só vai funcionar se sua obra for semelhante a obra que gerou o custo por metro quadrado e a equipe de execução for a mesma, com as mesmas condições de trabalho oferecidas na obra de referência.
Do contrário haverá sempre uma diferença de desempenho entre a nova realidade, praticada na sua obra, e a da obra de referência.
Pode ser que sua obra tenha um desempenho melhor, otimizando o custo, porém o contrário, sua obra custar mais caro, é a situação mais comum.
O que fazer? Como obter preços exequíveis?
Para ter o máximo de controle você deverá seguir as recomendações que levantei, além de outras boas práticas.
Contrate projetos completos para sua obra e de preferência tenha um profissional que possa fazer ou verificar a compatibilidade entre os projetos da sua construção.
Defina de forma detalhada os materiais e serviços que farão parte da sua construção.
Contrate uma equipe ou um profissional para gerenciar sua obra.
Tenha um orçamento de base, mas exija que o construtor apresente o seu próprio orçamento, que retrate a capacidade de trabalho da empresa dele.
Se for possível faça várias cotações de preços com várias empresas e antes de optar pelo menor preço, verifique se o proponente tem experiência semelhante aos demais.
Seguindo estes cuidados suas chances de fazer uma obra dentro do orçado, crescerão bastante.
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