Pergunta recorrente no dia a dia do trabalho com construção: quanto tempo leva para construir uma casa?
Talvez você já tenha tido esta curiosidade também.
E já deve estar esperando a resposta típica: depende.
Pois é.
Eu também serei mais um que vou ficar em cima do muro com esta reposta cômoda.
Mas eu quero ir um pouco mais além e abordar algumas razões que precisam ser consideradas para assumir um prazo de conclusão de obra.
Mesmo falando em obras de tamanhos não muito diferentes, por exemplo residências com tamanhos entre 100m2 e 200m2.
Eu vou falar de algumas questões que podem influenciar diretamente no prazo de execução de uma obra e depois vou dar alguns números sobre estes prazos, os quais acho razoáveis.
Principais razões que afetam o prazo de construção de uma obra:
1 – Padrão de acabamento.
Quando se adota padrões de acabamento superiores para uma construção, criam se uma série de serviços que não são usuais em construções de padrão inferior. E isto vai influenciar diretamente no prazo de execução.
Por exemplo você vai ter forros rebaixados, sancas, bancadas trabalhadas, iluminação diferenciada e, portanto, instalações elétricas mais complexas, instalações de água quente, ar condicionado, piscina, paisagismo e por aí vai.
Veja que falando rapidamente você pode perceber que a quantidade de serviços de uma obra para outra pode ser muito grande.
2 – Mão de obra empregada.
Não preciso dizer que a mão de obra vai afetar a qualidade de uma construção, não é este o nosso foco.
Mas a mão de obra empregada vai sim ser decisiva para o prazo de uma construção.
Primeiro de tudo, será uma construtora ou o proprietário vai contratar um conhecido que já trabalhou com construção, mas nunca tocou uma obra?
Mesmo que seja uma construtora, quantas obras eles já fizeram?
Quantas obras semelhantes a construção proposta eles já executaram.
Este construtor tem uma equipe de construção já familiarizada com os processos da construtora?
Sem sobra de dúvidas a mão de obra será decisiva no prazo de construção.
Algumas obras começam com uma equipe de construção e logo depois, por problemas de relacionamento do proprietário com o empreiteiro, esta equipe é substituída.
Ás vezes isto acontece mais de uma vez na mesma obra.
É muito comum.
O prazo da substituição sempre acrescenta mais tempo na execução da obra.
Quando a equipe é substituída por falta de qualidade nos serviços, acontecem os retrabalhos, demolição de itens feitos, tudo concorrendo para maior tempo de obra.
Ainda temos a situação em que o construtor tem uma qualidade razoável nos serviços, mas a velocidade de execução é lenta, trabalha com pouca gente, somente conhecidos, o que pode ajudar na segurança, mas afeta o prazo.
3 – Indefinições de Projeto e Alterações
Não tem como deixar os retrabalhos por alterações de fora de nossa lista.
Algumas obras têm taxa de retrabalho muito altas.
O proprietário não conseguiu visualizar o que o projeto estava propondo ou não deu a devida atenção a fase de estudo, ou simplesmente teve que mudar o proposto no meio do caminho.
As alterações podem prejudicar muito o prazo de uma construção.
E quando elas implicam em demolir partes já construídas aí a coisa piora.
As indefinições podem travar a obra também por conta dos acertos financeiros entre pedreiros e proprietários.
Outra consequência de indefinições de projetos e alterações são as interferências que precisam ser resolvidas depois, como estruturas que ficam em posições inviáveis, instalações que não podem ser executadas.
Enfim, várias dificuldades que se tornam até imprevisíveis.
Na categoria de indefinições de projetos podemos colocar também os projetos mal elaborados, que acarretam nas mesmas dificuldades.
Uma obra precisa ter todos os projetos necessários completamente elaborados, antes de seu início, e estes projetos precisam ser analisados e compatibilizados.
4 – Disponibilidade financeira
Se o proprietário não tem os recursos para execução da obra, ou se estes recursos dependerão de um fluxo de caixa alongado certamente os prazos de execução serão maiores.
Nestes casos o tempo de execução vai se encaixar na capacidade de pagamento da pessoa que pretende construir.
Temos os casos de obras financiadas em que as liberações de recursos por parte do financiador podem ser demoradas, obrigando a constantes paradas na execução da obra.
Existe ainda uma situação muito comum em obras financiadas.
O proprietário propõe um cronograma de obra para o financiador, que fará as liberações de parcelas conforme o andamento da obra, em verificações por medição de fiscal que faz vistorias na obra.
Porém a executor do serviço não consegue cumprir com a execução dos serviços propostos no cronograma e, em consequência, as liberações de recursos não ocorre.
E sem recursos a obra para, ou o proprietário se vê obrigado a buscar outras formas de financiamentos para poder liberar o primeiro contratado.
Esta situação, também, é muito comum.
Quanto tempo leva para construir uma casa?
Agora podemos nos arriscar em falar de tempo, claro, sobre previsões.
É importante salientar que minha análise é referente a obras residenciais na faixa entre 100m2 e 200m2.
Obras executadas da forma tradicional da construção civil brasileira, com paredes de alvenaria e estruturas de concreto armado, com lajes do tipo pré-moldada.
Vou considerar que a construção seja feita com obediência dos prazos de cura adequados para os serviços que envolvam concretos e argamassas.
Sim, os rebocos e contrapisos possuem prazo de cura.
Desta forma uma casa de 100m2 com padrão baixo a médio, com arquitetura simples, laje de forro, revestimentos cerâmicos em paredes de banheiros e cozinhas, instalações básicas, pintura lisa no interior e textura nas paredes externas pode ser construída em 6 meses.
Uma casa de 200m2 com padrão alto vai precisar de 8 a 10 meses para sua construção, dependendo dos serviços inclusos na construção ou materiais empregados pode chegar a 12 meses.
Estes números são para que você tenha uma referência e evitar estimativas muito otimistas, que ficam muito distante da realidade, causando frustação ou dificuldade por conta de compromissos assumidos.
Muitos empreiteiros dão prazo de execução da obra bruta e deixam o prazo dos acabamentos em aberto.
Então quando você encontrar alguém que dê prazos muito fora destes que comentamos, procure entender quais serviços que ele está propondo fazer.
Nos casos em que for fazer um cronograma de execução de serviços de obra, não acumule muitos serviços no início ou meio do tempo programado, para que suas liberações de recursos não fiques bloqueadas.
Dilua melhor as parcelas de serviços e, se possível, considere um mês ou dois a mais, assim você poderá ter uma obra adiantada em relação ao cronograma, ao invés de atrasada.
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