Quanto vai custar minha obra é uma das principais perguntas feitas por quem vai construir sua casa própria, sua loja, centro comercial, igreja, prédio, enfim, qualquer construção.
E a pergunta seguinte, normalmente, é: Dá pra estimar o valor?
Vamos abordar aqui algumas situações que podem influenciar no custo de uma obra e se dá pra fazer estimativa confiável ou não.
Pra facilitar a análise da questão quanto vai custar minha obra, vamos nos ater ao caso de obras residenciais de pequeno a médio porte, simplificando as comparações.
Como comparar custos de construções diferentes?
Imagine a seguinte situação: você passa de frente a uma casa pronta e acha a construção perfeita, exatamente como vinha idealizando.
Figura 1 – Fachada de Casa
Mas esta casa não está a venda, inclusive seus futuros moradores já estão se mudando para o local.
Então você resolve fazer uma casa exatamente como aquela e, para sua sorte, consegue as informações de quanto aquele proprietário gastou em sua construção.
Agora ficou fácil, não? Dá pra saber quanto vai custar minha obra, já que vou replicar o projeto desta casa ideal.
O proprietário da casa que você está olhando é um cara tão legal que após alguns minutos de conversa, além de te oferecer o projeto da casa dele ainda se oferece para ir no seu terreno e dar algumas dicas.
No dia combinado o sujeito, Sr. Fulano, chega no seu terreno antes do horário combinado e bem disposto.
Após te cumprimentar ele olha para o terreno e faz aquela cara de surpresa, ao dizer: meu amigo meu terreno era completamente plano.
Figura 2 – Lote Plano
Este seu lote é muito descaído pro fundo. Você vai gastar uma grana aqui que eu não gastei. Ou terá que usar um projeto diferente.
Figura 3 – Lote desnível – Aterro
Vocês continuam ali conversando e um morador das proximidades se aproxima. Logo ele já está dentro da conversa e aí vem mais uma informação.
O morador informa que as construções do local precisam de fundações com estacas profundas pois o terreno superficial tem baixa resistência.
Sr. Fulano diz então que no lote dele usou fundações bem superficiais, as chamadas sapatas, porque com pouca profundidade o solo já tinha bastante resistência.
Com isto você já conclui que vai gastar bem mais na fundação, também, do que seu novo amigo gastou na casa dele.
Aí você analisa com a ajuda do Sr. Fulano que muito provavelmente não vai dar para replicar aquela construção no seu terreno. Ou se for fazê-lo terá que gastar bem mais que o valor desembolsado na obra já realizada.
Figura 4 – Solução de Projeto para Grande Desnível
O que mais pode influenciar na questão quanto vai custar minha obra?
Nossa “pequena longa” história é somente para ilustrar como a simples mudança de local de uma construção pode trazer um panorama totalmente diferente de necessidades e custos para uma obra.
Outros fatores podem influenciar no custo da construção, como:
– Mão de obra: este custo pode ter variações consideráveis. Depende do modelo de contratação (empreitada com pessoa física ou jurídica, administração própria), experiência dos construtores, tempo de execução da obra, se o setor da construção está aquecido ou não, porque pode faltar profissional para execução dos serviços e consequentemente aumentar os valores;
– Materiais: não é somente o padrão de acabamento que fará uma obra ser mais cara ou mais barata, também o processo de compra pode fazer sua obra custar mais que o necessário. Comprar sem cotações, adquirir mais material do que precisa, desperdício ou falta de qualidade de alguns itens podem encarecer o processo;
– Acabamento: este item é um clássico nas razões para obras mais caras ou mais baratas. Você pode ter um piso de R$20,00 o metro quadrado ou um de R$100,00 ou até mais.
Pode ter uma casa com forro de gesso sem laje, como pode ter uma casa com laje, forro de gesso, sancas e detalhes de madeira;
– Projeto: as soluções de projeto podem ser determinantes no aumento de custo de uma obra. Poder visualizar o que será construído é característica de um bom projeto.
Atualmente existem modelos de projetos que simulam sua construção de forma virtual, conhecido como sistema BIM, o que permite aumentar bastante a precisão do custo previsto em relação a obra pronta.
Quanto vai custar minha obra? Dá pra estimar o valor?
Agora podemos falar diretamente sobre a estimativa de custo de uma obra.
Já ficou claro que de maneira prévia, sem projetos prontos e estudos do terreno, você não terá como orçar o custo de sua obra de forma exata.
Porém fazer a estimativa do custo da obra é perfeitamente possível.
Você precisará de um profissional com experiência para esta tarefa e assim ter a pergunta quanto vai custar minha obra respondida.
Definindo o que pretende fazer e com a assessoria correta poderá ter uma estimativa com boa aproximação, o que te permitirá ajustar o tipo de projeto que pretende e pode, de fato, executar.
Uma parte importante de sua construção pode ser estimada de forma relativamente simples, com o uso de custos por metro quadrado disponibilizados por alguns órgãos públicos e privados, como o CUB do Sinduscon de cada estado, os índices da editora PINI, além de revistas e sites de construção especializadas.
O site Gerência de Obras tem um simulador de custo de construção de casas grátis. Foi feito para simular o custo de obras para quem pretende construir nos estados de Goiás e Distrito Federal.
Este simulador utiliza informações do Sinduscon destes dois estados.
Lá você informa a área de construção que pretende, escolhe o tipo de obra, padrão de acabamento e com estes dados o site retorna o valor da obra.
Os custos de obras informados pelos Sinduscon´s são baseados no CUB (Custo Unitário Básico).
Estes custos são calculados a partir de projetos padrões definidos pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) que especificam todos os insumos que devem conter nestes projetos tipo, sua planta, padrão de acabamento, quantidades de quartos (nos casos residenciais), entre outras características.
Abaixo você verá quais ambientes compõem as casas de dois projetos padrões considerados pelos CUB:
Sigla R1-N:
Residência unifamiliar padrão normal: 1 pavimento, 3 dormitórios, sendo um suíte com banheiro, banheiro social, sala, circulação, cozinha, área de serviço com banheiro e varanda (abrigo para automóvel). Área real: 106,44m2
Sigla R1-A:
Residência unifamiliar padrão alto: 1 pavimento, 4 dormitórios, sendo um suíte com banheiro e closet, outro com banheiro, banheiro social, sala de estar, sala de jantar e sala íntima, circulação, cozinha, área de serviço completa e varanda (abrigo para automóvel). Área real: 224,82m2
Os custos são calculados todos os meses e divulgados pelos sindicatos da construção de cada estado, como uma obrigação legal. É um indicador de alta confiabilidade para a construção civil.
É bom observar que o CUB calcula somente os itens componentes do projeto padrão, assim pode indicar um custo por metro quadrado incondicional. Entram todas as despesas com material e mão de obra necessários a edificação de cada construção tipo.
Os custos que dependem da realidade de cada obra não são considerados no CUB, mas precisam ser estimados em sua obra para que tenha um valor realista.
Veja quais são estes custos, que não estão inclusos no CUB:
- Fundações;
- Submuramentos;
- Paredes-diafragma;
- Tirantes;
- Rebaixamento de lençol freático;
- Elevador(es);
- Equipamentos e instalações, tais como: fogões, aquecedores, bombas de recalque, incineração, ar-condicionado, calefação, ventilação e exaustão, outros;
- Playground (quando não classificado como área construída);
- Obras e serviços complementares (muros, calçadas);
- Urbanização, recreação (piscinas, campos de esporte), ajardinamento, instalação e regulamentação do condomínio;
- Impostos, taxas e emolumentos cartoriais;
- Projetos: projetos arquitetônicos, projeto estrutural, projeto de instalação, projetos especiais;
- Remuneração do construtor;
- Remuneração do incorporador.
Muitos destes custos não farão parte da construção de uma casa, mas é importante citá-los já que não sabemos a finalidade de sua obra.
Como calcular os custos específicos de meu projeto
Para que você tenha uma boa estimativa de custo precisará fazer um estudo preliminar ou um anteprojeto que permita representar graficamente sua intenção de construção.
Com o estudo preliminar um profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto) poderá levantar as informações necessárias para definir os custos complementares e somar com a estimativa já obtida com base no CUB e assim totalizar o valor, resolvendo a questão quanto vai custar minha obra.
Os custos mais comuns que deverão levantados e estimados nestes estudos preliminares são:
- Custos dos projetos;
- Movimento de terra (aterro ou escavação);
- Muros de arrimo para contenção de cortes e aterros;
- Fundações profundas (mesmo sapatas);
- Muros de divisa;
- Calçadas internas e externas;
- Urbanização e paisagismo;
- Instalações especiais;
- Custo com administração da obra.
Um exemplo de resposta para Quanto vai custar minha obra: Quanto custa construir um sobrado de 200m2.
Como exemplo de caso vamos admitir que você tenha um lote de 300m2, com frente de 12m e profundidade de 25m. O terreno é no meio da quadra em um loteamento na cidade de Goiânia/GO.
No seu estudo preliminar definiu que irá construir uma casa de dois pavimentos, com 200m2, sendo 100m2 em cada pavimento. Então a questão central é quanto custa construir um sobrado de 200m2.
A casa terá 3 quartos e o padrão de acabamento será alto, atendendo tipologia do CUB que mais se enquadra no nosso caso.
Apesar de termos 3 quartos, todos terão banheiro. Com isto o tipo será R1-A.
Seu terreno tem uma inclinação de 2m para o fundo e não há construções vizinhas, tanto no fundo quanto nas laterais, portanto terá que construir todos os muros.
Para definir o custo da construção você entra no site Gerência de Obras e usa o simulador de custos de obras, definindo o custo unitário, base junho/2020: R$ 1.966,57.
O custo total da construção será: 200m2 * R$1.966,57 = R$ 393.314,00
Sabemos que este valor contempla o custo da edificação principal, sem incluir adequação do terreno, projetos, e outros custos complementares.
Desta forma teremos que levantar o quantitativo e preços para:
- Contratação dos projetos de arquitetura e engenharia;
- Aprovação dos projetos e regularização da obra, com emissão do alvará/licença de construção;
- Definição do formato de contratação e gerenciamento da mão de obra para levantar custos administrativos (engenheiro RT, mestre de obras, encarregados) ou opção por empreita;
- Nivelar o terreno com aquisição de terra, locação de equipamentos para colocação e compactação;
- Execução dos muros de arrimo, incluindo suas fundações, estruturas, alvenarias e impermeabilizações;
- Execução dos muros divisórios;
- Fossas sépticas e sumidouros, caso o local não conte com redes de esgotos;
- Instalações especiais como iluminação externa, água quente em torneiras, ar condicionado, energia solar;
- Custos complementares como paisagismo, calçadas.
Agora sim, com estas definições você poderá ter um custo bem aproximado de sua obra.
Para obter o custo exato terá que ter todos os projetos concluídos.
É importante lembrar que os projetos demandam informações corretas para um bom desempenho, como levantamento topográfico para definição precisa dos volumes de corte e aterro, sondagens para dimensionamento das fundações e outras que o profissional projetista pode levantar quando fizer o estudo de seu caso.
O site Gerência de Obras traz sempre informações para quem pretende construir, como este tema de hoje: Quanto vai custar minha obra? Acompanhe nossas publicações e fique à vontade para fazer seu comentário ou perguntas.
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